Nos últimos anos, o mercado imobiliário de São Paulo passou por uma mudança importante: o volume de lançamentos cresceu, mas de forma concentrada. Enquanto a Zona Leste e o extremo Sul receberam uma enxurrada de novos empreendimentos — principalmente voltados ao programa Minha Casa Minha Vida e às faixas HIS —, bairros do centro expandido ficaram com pouca ou nenhuma oferta de produtos novos.
Essa diferença vem criando um desequilíbrio de mercado: há excesso de oferta em regiões periféricas e escassez de imóveis novos justamente nas áreas mais desejadas da cidade.
A seguir, a Quadra 4 explica por que isso acontece e quais bairros merecem sua atenção agora.
Por que está faltando lançamento em alguns bairros
- Escassez de terrenos em bairros já adensados, como Perdizes, Vila Mariana e Pinheiros.
- Custos mais altos de incorporação (terreno, outorga onerosa e obra), que dificultam a viabilidade de novos projetos.
- Foco das incorporadoras em produtos de ticket mais baixo, que giram mais rápido — como empreendimentos HIS e MCMV.
- Juros altos, que reduziram o ritmo de novos projetos e tornaram as incorporadoras mais seletivas.
O resultado é claro: há demanda, mas faltam novos produtos de padrão médio e alto nos bairros mais consolidados.
Bairros do centro expandido com pouca oferta nova
| Bairro / Região | Motivo da baixa oferta | Consequência observada |
| Perdizes / Pompeia / Vila Romana | Escassez de terrenos e foco das construtoras em Água Branca | Imóveis prontos e bem localizados valorizando acima da média |
| Vila Mariana / Aclimação / Paraíso | Alto custo do terreno e zoneamento restritivo | Preços de novos empreendimentos subiram mais de 10% no último ano |
| Moema / Campo Belo | Saturação do estoque recente e poucas novas torres residenciais | Demanda reprimida de famílias e executivos |
| Centro / Santa Cecília / Vila Buarque | Cautela das incorporadoras e zoneamento limitado | Oportunidades em prédios novos isolados e imóveis prontos abaixo do potencial de preço |
O que isso indica para quem vai comprar
Essa escassez mostra que São Paulo não tem falta de imóveis — tem falta do produto certo, nos bairros certos.
E quando a oferta é limitada, os imóveis bem localizados tendem a valorizar mais rápido, especialmente aqueles com boa liquidez e metragem intermediária.
Em bairros como Perdizes, Vila Mariana, Moema e Santa Cecília, quem compra agora entra antes da retomada do ciclo de novos lançamentos — e tende a capturar os maiores ganhos de valorização.
Conclusão
Os bairros do centro expandido continuam sendo os endereços mais desejados de São Paulo, mas hoje enfrentam um vazio de lançamentos.
Esse cenário cria boas oportunidades para quem busca imóveis prontos ou em fim de obra, antes que os próximos ciclos de incorporação atualizem os preços.
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