No artigo anterior, analisamos como os preços dos imóveis subiram aproximadamente 10% nos últimos 12 meses em São Paulo, de acordo com o IGMI-R. Mas afinal, essa valorização foi pontual ou o movimento vai continuar?
Este novo artigo traz uma opinião fundamentada: os preços ainda vão subir — e não apenas por um motivo, mas por um conjunto de fatores macro e microeconômicos que, em conjunto, pressionam a alta do m² residencial.
1️⃣ Crise de mão de obra no setor da construção
Há uma escassez crescente de profissionais qualificados no setor: carpinteiros, pedreiros, pintores, gesseiros, entre outros. A nova geração não se interessa por essas funções, e os profissionais experientes estão ficando mais caros ou mudando de setor.
A inflação do custo de mão de obra na construção civil já acumula alta de 9,75% nos últimos 12 meses (INCC – Mão de Obra, junho/25). Esse número é mais do que o dobro da meta de inflação do IPCA para o mesmo período.
A solução seria a industrialização do setor da construção, como em países desenvolvidos. Mas no Brasil, essa transição é lenta e cara, o que já gera aumento expressivo no custo das obras — refletido diretamente no preço de venda dos imóveis.
📌 Fontes:
2️⃣ Reforma tributária e o repasse de custos pelas incorporadoras
Com a aprovação da Reforma Tributária, a carga de impostos sobre imóveis tende a aumentar — especialmente sobre o lucro das incorporadoras. O novo modelo (IBS + CBS + ITBI) pode elevar a tributação de cerca de 8% para até 18,9% em alguns casos, mesmo considerando redutores.
Mesmo que as incorporadoras não repassem 100% dessa alta, parte relevante acaba refletindo no preço de venda para preservar a margem de lucro.
📌 Fontes:
- Tax Group – Reforma no mercado imobiliário
- Forbes – Como a reforma pode encarecer imóveis
- CNN Brasil – Abrainc critica alíquota proposta
3️⃣ Inflação da construção e riscos externos
O INCC-M acumulado nos últimos 12 meses até junho/2025 foi de +7,19%, pressionado principalmente pelo aumento no custo de insumos de base rodoviária (cimento, concreto, aço, PVC, etc).
Esse cenário pode se agravar em caso de crises geopolíticas. O atual conflito entre EUA, Israel e Irã pode elevar os preços globais do petróleo, afetando diretamente o setor imobiliário brasileiro, já que mais de 90% dos insumos são transportados por caminhões.
Um exemplo prático disso ocorreu em 2018, durante a greve dos caminhoneiros, quando diversas obras foram paralisadas por falta de insumos, atrasando cronogramas e aumentando os custos de construção.
📌 Fontes:
4️⃣ Expectativa de queda de juros e aumento da demanda
Se a Selic ingressar em trajetória de queda, como estimam especialistas, os juros dos financiamentos também cairão — e isso estimula diretamente o apetite da população pela compra de imóveis.
Foi o que aconteceu entre 2020 e 2021, quando a Selic caiu para 2% ao ano. O resultado?
- Demanda recorde e R$ 205 bilhões em financiamentos imobiliários com recursos da poupança.
- Aumento de preços e redução de estoques em diversos bairros.
- Disparada no preço de imóveis novos em regiões valorizadas.
📌 Fontes:
🔍 Tabela resumo – Fatores que sustentam a valorização futura
| Fator | Impacto esperado | Direção | Estimativa no preço final |
| Mão de obra + INCC-M | Aumento direto no custo de construção | 📈 Alta | +7% a +10% |
| Reforma Tributária | Aumento de impostos sobre a produção | 📈 Alta | +5% a +8% |
| Crises externas + transporte | Riscos globais que afetam os insumos | 📈 Alta | +2% a +4% |
| Redução dos juros | Aumento na demanda e valorização regional | 📈 Alta | +5% a +10% |
📌 Conclusão
Com base nos dados e tendências atuais, é possível afirmar com segurança que os preços dos imóveis ainda devem continuar subindo em São Paulo — especialmente no nicho de imóveis novos ou bem localizados.
A soma de custos crescentes com uma possível elevação da demanda nos próximos trimestres forma um cenário com potencial de valorização de 15% a 30% nos próximos 12 a 24 meses.
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