Nos últimos meses, muito tem se falado sobre a valorização dos imóveis em São Paulo. Mas afinal, quanto os preços realmente subiram? E mais importante: como interpretar corretamente essas informações em meio a tantos índices diferentes?
Neste artigo, vamos trazer os dados mais atualizados e confiáveis sobre a variação dos preços dos imóveis residenciais na capital paulista e te mostrar como interpretar essas informações com mais critério.
📈 O que dizem os principais índices?
🔹 IGMI-R (FGV + ABECIP)
Considerado o índice mais confiável para mensurar a variação dos preços de venda de imóveis residenciais, pois é calculado com base nos laudos de avaliação de financiamento bancário.
- Acumulado 12 meses em São Paulo (abr/24 a abr/25): +10,37%
- Acumulado no ano (jan a abr/25): +2,99%
Esse percentual representa uma valorização real do mercado, acima da inflação e do custo de construção no período.
🔹 FipeZAP
Baseado em anúncios publicados em portais imobiliários, o FipeZAP mede os preços de oferta, e não os efetivamente praticados em transações.
- Acumulado 12 meses em São Paulo (abr/24 a abr/25): +6,11%
- Acumulado no ano (jan a abr/25): +1,30%
- Preço médio por m² em São Paulo: R$ 11.529,00
📌 Importante: esse valor médio considera toda a cidade, mas está fortemente influenciado pela predominância de imóveis populares nas estatísticas de venda. Segundo o Secovi-SP, a maioria dos imóveis vendidos em São Paulo atualmente faz parte do programa Minha Casa Minha Vida, que concentra grande volume de unidades com m² mais barato e com tíquete médio mais baixo.
📉 E o que diz a inflação e o custo de construção?
Para interpretar corretamente os dados de valorização, é essencial compará-los com os indicadores de inflação e de custo da construção:
- Inflação oficial (IPCA) acumulada em 12 meses: +5,53%
- INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) acumulado em 12 meses: +7,52%
Ou seja: ✅ O IGMI-R (+10,37%) aponta uma valorização real significativa, acima da inflação e do INCC.
✅ Já o FipeZAP (+6,11%) também supera o IPCA, porém não supera o INCC, indicando uma valorização real, embora moderada.
A diferença mostra que o mercado imobiliário de São Paulo está passando por um ciclo de aquecimento e escassez relativa de oferta qualificada.
📊 E o que mostrou o estudo da FGV + QuintoAndar?
A pesquisa mais recente, com dados até dezembro de 2024, reforça essa valorização:
- A valorização real dos imóveis residenciais em São Paulo no ano de 2024 foi de 11% ao ano.
- O estudo confirma que os preços reais (ajustados pela inflação) caíram durante a pandemia, mas vêm se recuperando de forma consistente desde 2023.
🏙️ Conclusão: o mercado está subindo — mas exige leitura técnica
Sim, os preços dos imóveis em São Paulo subiram nos últimos 12 meses. Mas para entender quanto subiram de verdade, é fundamental saber qual índice observar e como interpretar os dados.
A valorização captada pelo IGMI-R mostra que o mercado está aquecido — especialmente em bairros com maior demanda e menor estoque. Já o FipeZAP ajuda a acompanhar as tendências de oferta, mas não deve ser usado isoladamente para decisões de compra.
Além disso, a comparação com o INCC mostra que o valor de venda está subindo mais do que o custo de construir — o que pode sinalizar um momento estratégico para quem deseja comprar antes que os preços avancem ainda mais.
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