Durante os últimos anos, muitos investidores passaram a enxergar os studios compactos como uma fórmula quase automática de rentabilidade.
A lógica parecia simples: comprar um imóvel pequeno em uma região central e operá-lo por meio de plataformas como Airbnb.
Mas em 2026, o cenário começou a mudar.
E não porque a demanda por hospedagem de curta temporada desapareceu.
O que mudou foi o ambiente regulatório e jurídico que sustenta esse modelo.
O primeiro problema: HIS e HMP
Nos últimos meses, a Prefeitura de São Paulo intensificou a fiscalização sobre unidades enquadradas como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP).
Esses imóveis foram criados para ampliar o acesso à moradia e contam com incentivos urbanísticos específicos. Por isso, o uso para locação de curta temporada passou a ser alvo de questionamentos, investigações e notificações. A CPI da HIS vem investigando casos de comercialização e utilização irregular dessas unidades, incluindo empreendimentos onde a maior parte dos apartamentos estava sendo utilizada para aluguel por temporada.
Para investidores que compraram esses imóveis contando exclusivamente com a operação via Airbnb, o risco aumentou significativamente.
O segundo problema: a posição dos condomínios
Outro tema que vem preocupando investidores é a crescente discussão sobre a possibilidade de condomínios restringirem ou proibirem operações de curta temporada.
Em maio de 2026, uma decisão da Segunda Seção do STJ reforçou o entendimento de que estadias intermediadas por plataformas como Airbnb possuem características próprias e dependem da compatibilidade com a destinação do condomínio.
Além disso, o próprio STJ decidiu analisar a questão em regime de recurso repetitivo, o que poderá consolidar um entendimento nacional sobre o tema.
Na prática, isso significa que muitos investidores passaram a perceber que não basta comprar um imóvel em uma região turística ou próxima ao metrô.
A convenção do condomínio, o regimento interno e a posição dos condôminos passaram a ser fatores tão importantes quanto a localização.
Então o Airbnb acabou?
Na nossa visão, não.
A demanda por hospedagem de curta temporada continua existindo.
O que está acabando é a ideia de que qualquer studio em qualquer região será automaticamente um bom investimento para Airbnb.
O investidor precisa avaliar:
- Se o imóvel está enquadrado em alguma categoria com restrições regulatórias;
- Se a convenção e a dinâmica do condomínio favorecem esse tipo de operação;
- Qual é o volume de concorrência na região;
- Se existe demanda real por hospedagem temporária naquele endereço.
A principal lição para o investidor
O mercado de curta temporada está passando por um processo de profissionalização.
Durante alguns anos, bastava comprar um studio novo para acreditar que a rentabilidade viria naturalmente.
Hoje, a análise precisa ser muito mais profunda.
A localização continua importante.
Mas aspectos jurídicos, regulatórios e condominiais passaram a ter um peso que muitos investidores simplesmente ignoravam.
Por isso, antes de comprar um imóvel pensando em Airbnb, vale a pena entender não apenas o potencial de rentabilidade, mas também os riscos que podem comprometer essa estratégia no futuro.