O Plano Diretor de São Paulo nasceu com uma ambição clara: tornar a cidade mais inclusiva, aproximando moradia, trabalho e transporte.
Mas, quase dez anos depois, o que vemos é um sistema que não cumpriu seu propósito social — e acabou abrindo brechas para distorções graves no mercado imobiliário.
1️⃣ A promessa de inclusão virou terreno fértil para distorções
O Plano Diretor e a Lei de Zoneamento criaram incentivos para que as incorporadoras produzissem Habitações de Interesse Social (HIS), Habitações de Mercado Popular (HMP) e Não Residenciais (NRs), destinados à locação temporária.
O objetivo era permitir que famílias de menor renda tivessem acesso a regiões bem localizadas, oferecendo benefícios urbanísticos, como o aumento do Coeficiente de Aproveitamento (CA) — ou seja, a possibilidade de construir mais pagando menos.
Na prática, porém, muitos empreendimentos usaram esse enquadramento de forma irregular, apenas para aproveitar o benefício, sem respeitar o público-alvo do programa.
2️⃣ HIS e HMP: do propósito social ao desvirtuamento
Em diversos casos, unidades HIS e HMP foram comercializadas para perfis totalmente diferentes do público que deveriam atender.
Muitos compradores adquiriram esses imóveis sem saber das restrições de revenda e locação, e há indícios de omissão deliberada por parte de equipes de vendas — tema, inclusive, de uma CPI na Câmara Municipal de São Paulo.
Além disso, parte das incorporadoras projetou unidades minúsculas (20–25 m²), inadequadas para famílias de 3 a 5 pessoas — um erro que afasta as famílias de baixa renda e atrai investidores ou locações curtas, distorcendo totalmente o objetivo original.
3️⃣ NRs: moradia temporária que virou moradia permanente
As NRs, criadas para locações de curta temporada, também fugiram do propósito.
Com o excesso de oferta e baixa aderência de público, muitos proprietários passaram a firmar contratos sucessivos de 90 dias para burlar a regra e transformar esses imóveis em moradias permanentes, mesmo sem estrutura adequada (sem garagem, sem áreas de serviço, plantas reduzidas etc.).
Na prática, o que era para ser um produto alternativo de hospedagem urbana virou mais uma categoria de moradia informal.
4️⃣ O saldo final: boa intenção, má execução
O Plano Diretor falhou não por falta de ideal, mas por má implementação e fiscalização deficiente.
Os instrumentos HIS, HMP e NR poderiam ter gerado inclusão — mas viraram atalhos para maximizar lucro privado, reduzir transparência e criar estoques de imóveis com baixa liquidez e alto risco jurídico.
Hoje, o resultado é uma cidade ainda mais desigual:
as famílias de baixa renda continuam longe das áreas centrais, enquanto investidores e incorporadoras ocupam os espaços reservados a elas.
Conclusão
O Plano Diretor de São Paulo precisa ser revisto com urgência.
Mais do que novas regras, é preciso garantir que o propósito social seja respeitado na prática — com projetos coerentes, fiscalização real e responsabilização de quem desvirtua a política pública.
Na Quadra 4, acompanhamos diariamente as consequências desse cenário no mercado imobiliário e seguimos defendendo um princípio simples:
clareza, transparência e responsabilidade em cada transação imobiliária.